导读：粤港澳大湾区规划落地后，整体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度依次递减。
文／ 克而瑞研究中心
受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。
相较于广州、深圳、佛山、东莞和惠州市场关注的焦点城市，珠海、中山、江门和肇庆市场关注度较低，部分城市市场数据也不透明。而从我们实际调研情况来看，粤港澳大湾区规划落地后，长期被市场所忽视的4城市场热度不尽相同，整体呈现珠海、中山、江门和肇庆市场热度依次递减。
粤九城楼市对政策敏感性高
城市间广泛渗透购房需求多向外溢
1、房地产市场对调控政策敏感度高、受其影响大
2016年3月深圳率先升级限购，2017年3月广州跟进升级限购，随后广、深两市房地产市场明显降温，投资性需求梯次离场。而从市场走势来看，深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创历史新高，随后成交量均高位回落。近年来，深圳、广州成交量仍处下行通道，但同比跌幅明显收窄，2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。另外，2016年国庆期间东莞、珠海和佛山重启限购令，核心城市投资性需求被迫离场，成交量皆高位回落。相较而言，珠海市场对政策敏感性颇高，因政策严厉打压，珠海市场步入调整期，成交量连续两年低位运行。鉴于粤港澳大湾区规划释放巨大改革红利，粤9城房地产市场将明显受益，市场前景可高看一线。
2、房地产市场规模呈现不同的城市梯队 略
3、核心城市与三四线城市市场轮动特征明显 略
4、广深调整到位，三四线调整周期短、库存风险可控 略
5、房价涨幅趋缓，因放松限价广州房价结构性拉升 略
政策松绑、利好兑现后市场显著转暖
中长期仍可高看一线
1、政策环境：政策执行松动局部取消限购，全面放宽人才落户
2016年10月珠海重启限购限贷，2017年4月限购限贷政策再升级，非户籍居民家庭社保缴存年限由原先的1年增至5年，珠海房地产市场就此步入长达两年的调整期。当年5月，土拍实行最严限售令，部分土地严格限定自项目竣工验收之日起10年内不得抵押、转让及销售。
2018年4月“珠海英才计划”出炉，各类人才可分别享受住房补贴、生活补贴、现金奖励等，其中顶尖人才即可享受200万元奖励，还可申请600万元住房补贴等各种优惠。毫无疑问，“珠海英才计划”可谓是含金量最高、保障力最足、覆盖面最广的人才政策，珠海将对标打造大湾区人才高地。
步入2019年以来，政策执行层面开始出现“松动”迹象，大专以上学历可落户，非户籍家庭只需开无房证明即可购房。限贷层面，首套房首付3成，利率上浮10%；二套房贷款结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮15%。限售层面，斗门区限售3年，其他区域限售5年。限签层面，网签备案高低搭配，结构性维稳全市房价。
2、房地产市场：限购松绑后楼市快速转暖，但短期规模仍难突破前期高点 略
3、土地市场：近年来地价逐级提升，2018年土拍降温地价高位回调 略
4、经济与人口：经济已达世界发达地区水平，产业人口加速净流入 略
5、发展规划：旅游业发达，正转型升级“三高一特”现代产业 略
6、市场预判：对外来定居和投资吸虹效应强劲，中长期市场仍可高看一线
近期，受惠于政策局部松绑，珠海房地产市场明显升温，外省市投资客大量进场。我们认为中长期珠海市场仍可高看一线，主要原因不乏以下三点：其一，珠海经济发展水平较高，并有较强产业发展基础，城市经济向好发展有望给房地产市场提供需求支撑；其二，随着粤港澳大桥通车以及更多大湾区规划利好逐步兑现，珠海作为连接港澳的桥头堡城市，必将收获更多的改革制度红利。未来两岸三地之间的市政交通将进一步完善，产业联动将进一步加强，或多或少将利好珠海房地产市场；其三，最强人才新政大幅放宽落户门槛，产业人口大量导入，必将给房地产市场带来不菲的增量购房需求。
7、附录-市场调研：楼市、地市齐转暖，渠道分销拓客外省市客户持续增多 略
中山湾区利好下市场回温但仍不及2016年
中长期产业发达、需求有支撑
1、政策环境：限购、限贷、限价从严执行，人才落户成效显著 略
2、房地产市场：受政策、规划等影响波动较大，落户放宽后供求重回高位
2014-2015年中山房地产市场明显供过于求，房价基本稳定在4000-6000元/平方米。受东进战略以及深中通道正式动工等多方面因素影响，大批投资客蜂拥进场，2016年中山房地产市场异常火热，成交量价皆提速上涨。而在备案价严格限制下，市场一度出现“双合同”。
2017年3月，中山限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码，房地产市场逐渐回归理性，全年成交量同比腰斩。当然限签也是成交量陡降的重要因素，市场交易数据难免“失真”。房价整体仍处上升通道，市中心房价升至1.8-1.9万/平方米高位。 2018年中山楼市运行以“稳”为主，人才落户新政渐显成效，供求均回到历史高位，全年成交量再次突破700万平方米。各区域市场明显分化，火炬开发区、三乡镇和南朗镇成交依旧活跃，成交量明显高于其他区域；东区、火炬开发区和石岐区仍是价格高地，房价位居市场前列。
2019年1季度，随着粤港澳大湾区规划正式落地，中山房地产市场有所转暖，但整体热度不及2016年。本地客户对房价异常敏感，一旦房价逐级上涨，成交量将大幅回调。统计数据显示，项目售价每涨1000元/平方米，成交量将减少约60%。整体而言，本轮市场回暖核心动因在于省外购房客户量明显增加，反观本地客户以及广深外溢投资客相较理性。
3、土地市场：供地集中在2013年之前，市场规模受到土地供给较大制约 略
4、经济与人口：人口持续净流入、常住户籍人口比约2，居民收入高于全省平均 略
5、发展规划：各镇产业基础良好但相对独立封闭，未来打造“一城双核”格局 略
6、市场预判：短期内需支撑市场整体平稳，待深中通道通车或将迎来外溢回归
整体来看，中山市场有产业经济支撑，仍以本地自住需求支撑，整体运行平稳，同样受益于区位优势，与珠海、广州、佛山等交界地方存在一定量的外溢客。与此同时，中山已加入抢人大战，放宽大专以上学历毕业生及技能人才、特殊专业人才入户条件，进而将释放出一部分购房需求。此外，在粤澳港大湾区建设中，确立了中山“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”的战略定位，中山的地理优势将被激活，作为珠江西岸的区域科技创新研发中心，特别是随着深中通道正式通车以及其他规划利好逐步兑现，中山的房地产市场有望迎来深圳等地外溢客群的回归。
7、附录-市场调研：市场预期转好省外投资客增多，本地以及广深客群依旧理性 略
1、政策环境：限购、限贷力度相较温和，限定“豪宅线”控房价 略
2、房地产市场：规模稳定在300万方，2018年下半年市场降温成交放缓 略
3、土地市场：近年品牌房企加速进入，地王频出之后合作开发将成常态 略
4、经济与人口：人口持续净流入使人口规模近500万，居民收入低但增速高于省均 略
5、发展规划：以工业立市，构建“1+6+N”、“5+1”的产业发展新格局
新一轮规划显示，江门将继续坚持以工业立市为根本，形成功能互补、协同发展的“1+6+N”、“5+1”的产业发展格局，着力推动产业向集聚化、规模化、中高端迈进，打造珠三角新的增长极。具体而言：
优化“1+6+N”园区产业布局，突出特色、错位发展，加快推进先进装备制造、大健康医疗、现代服务业、高端海洋等产业创新和集聚发展。其中，“1”是以高新区为示范区，“6”是以蓬江滨江新城、新会银洲湖新城、鹤山工业城、台山工业新城、开平翠山湖科技产业园、恩平工业园6个分园区为功能区，“N”是以大广海湾经济区、中欧（江门）中小企业国际合作区、环五邑大学创新经济圈为拓展区。
着力构建“5+1”重大产业发展平台，力促资本、技术、人才等创新要素与产业对接，带动精细化工、水暖卫浴、五金不锈钢等传统优势产业转型升级和提质增效，并战略布局及发展新能源汽车电池、智能制造等新兴产业，进一步推动全市工业向高端化发展，支持实体经济做大做强。其中，“5”是指粤澳（江门）产业合作示范区、珠西新材料集聚区、深圳-江门产业园、台山工业新城拓展区、开平翠山湖科技产业园拓展区等5个万亩园区，“1”是指江门人才岛。
6、市场预判：短期大湾区规划利好有限，预计市场整体运行平稳
展望未来，粤港澳大湾区属长期发展规划，规划利好兑现周期较长，短期对江门房地产市场利好程度有限。预计2019年江门房地产市场整体运行平稳，成交量同比基本持平，或者小幅回升。而在限购政策的作用下，外来投资客早已退场，本地客群仍是市场成交主力。当然，江门是以工业立市，有较强产业发展基础，产业人口持续涌入，有望带来一定数量的增量购房需求。长期来看，随着产业转型升级，更多高素质产业人口不断涌入，本地居民购买力持续提升，有望利好江门房地产市场，市场前景谨慎乐观。
7、附录-市场调研：到访、去化回落之势尚未改善，本地客占比超8成 略
湾区规划利好尚难兑现
人口、产业基础薄弱，市场下行压力大
1、政策环境：仅限贷，不限购、不限价、不限签也不限售，对市场行政干预度低 略
2、房地产市场：市场规模相对较小，2018年下半年市场供求明显失衡 略
3、土地市场：2017年地王频出、品脾房企持续增多，2018年量缩价新高
2017年，肇庆土地市场明显升温，成交量、价显著提升，全年经营性土地成交建面1187万平方米，创历史新高，同比大增205%；成交楼板价1212元/平方米，同比大涨971%。品牌房企拿地热情高涨，碧桂园、恒大、保利等继续深耕肇庆市场，中海、新城、美的等首次入驻，致使土拍竞争愈加激烈，频出高溢价地块。9月底，敏捷总价18.65亿元摘得端州区151区七星一路北侧地段地块，楼板价5709元/平方米，刷新全市单价、总价地王纪录。
2018年，土地市场跌宕起伏，上半年市场热度惯性延续，屡有高价地出让。5月，中梁总价9.77亿元竞得端州区151区学院路东侧地段地块，楼板价6443元/平方米，再度刷新全市单价地王纪录。另外，高要、广宁、封开等5个区县地价皆创新高，市场热度可见一斑。不过，2018年下半年土拍市场明显转冷，底价成交、流拍已成市场常态，全年流拍地块多达22宗，年末部分流拍地块二次挂牌降价出让。整体而言，品牌房企拿地热情不减，碧桂园、恒大、龙光等拿地动作频频。新进房企持续增多，年内中梁、华润、时代等7家房企皆首进肇庆。
2019年一季度，土地市场未见好转迹象，成交量、价全线回落，经营性土地成交建面96万平方米，同比下降74%；成交楼板价1059元/平方米，同比下跌17%。土拍竞争不甚激烈，新晋出让地块大都底价成交，流拍也时有发生。典型如高要区PM-2018-22号地块，已是第三次挂牌，终因无人报价第三次流拍。
4、经济与人口：产业薄弱、居民收入较省均低30%，人口持续流出后近年有回流迹象 略
5、发展规划：辐射大西南、拓展“泛珠”经济腹地，但产业、交通皆是短板 略
6、市场预判：大湾区规划影响甚微，市场下行压力较大，市场规模将持续低位
展望未来，肇庆房地产市场依旧面临较大的下行压力，预计市场规模将持续低位运行。究其原因不乏以下三点：其一，2017年以来，肇庆大量供地，市场供求关系显著失衡。短期内，供过于求的市场格局难以逆转，新增供应量整体仍处高位，但本地置业需求趋于饱和，市场观望情绪愈加浓重。其二，肇庆产业发展基础薄弱，人口持续净流出，增量购房需求着实寥寥。受制于前期房价过快上涨，本地居民购买力难免透支，很大程度将抑制市场需求有序释放。其三，大湾区规划利好短期难以兑现，产业、交通仍是经济发展的短板，其对肇庆房地产市场影响更是有限。
7、附录-市场调研：未来预期普遍悲观，各区域房价普降5%-10% 略
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专题
目录
《大湾区规划落地后珠海、中山、江门和肇庆四城楼市变化及其发展研判》专题
前 言
一、大湾区市场现状：粤九城楼市对政策敏感性高，城市间广泛渗透购房需求多向外溢
1、房地产市场对调控政策敏感度高、受其影响大
2、房地产市场规模呈现不同的城市梯队
3、核心城市与三四线城市市场轮动特征明显
4、广深调整到位，三四线调整周期短、库存风险可控
5、房价涨幅趋缓，因放松限价广州房价结构性拉升
二、珠海：政策松绑、利好兑现后市场显著转暖，中长期仍可高看一线
1、政策环境：政策执行松动局部取消限购，全面放宽人才落户
2、房地产市场：限购松绑后楼市快速转暖，但短期规模仍难突破前期高点
3、土地市场：近年来地价逐级提升，2018年土拍降温地价高位回调
4、经济与人口：经济已达世界发达地区水平，产业人口加速净流入
5、发展规划：旅游业发达，正转型升级“三高一特”现代产业
6、市场预判：对外来定居和投资吸虹效应强劲，中长期市场仍可高看一线
7、附录-市场调研：楼市、地市齐转暖，渠道分销拓客外省市客户持续增多
7.1市场综述：规划利好不断兑现，限购松绑投资客进场，斗门成交活跃
7.2土地市场：一季度土拍全面转暖，房企拿地热情高涨，地价创新高
7.3营销去化：渠道分销成向外省市拓客利器，折扣基本取消个别项目上调售价
7.4客户结构：渠道引流外地客户持续增多，斗门最高达60%-70%
7.5典型调研项目（一）：海伦堡•湖心里
7.6典型调研项目（二）：碧桂园•华发•滨海天际
7.7典型调研项目（三）：龙光•玖龙玺
三、中山：湾区利好下市场回温但仍不及2016年，中长期产业发达、需求有支撑
1、政策环境：限购、限贷、限价从严执行，人才落户成效显著
2、房地产市场：受政策、规划等影响波动较大，落户放宽后供求重回高位
3、土地市场：供地集中在2013年之前，市场规模受到土地供给较大制约
4、经济与人口：人口持续净流入、常住户籍人口比约2，居民收入高于全省平均
5、发展规划：各镇产业基础良好但相对独立封闭，未来打造“一城双核”格局
6、市场预判：短期内需支撑市场整体平稳，待深中通道通车或将迎来外溢回归
7、附录-市场调研：市场预期转好省外投资客增多，本地以及广深客群依旧理性
7.1市场综述：近期省外客户明显增多，但热度仍不及2016年
7.2客户结构：主力皆是地缘性客户，临深、南部以及北部片区投资客较多
7.3营销去化：渠道分销渐收紧，本地拓客、全民经纪人成主流
7.4典型调研项目（一）：敏捷紫岭国际领峰
7.5典型调研项目（二）：龙光天禧
四、江门：短期市场降温成交放缓，内生市场有需求，下行压力可控
1、政策环境：限购、限贷力度相较温和，限定“豪宅线”控房价
2、房地产市场：规模稳定在300万方，2018年下半年市场降温成交放缓
3、土地市场：近年品牌房企加速进入，地王频出之后合作开发将成常态
4、经济与人口：人口持续净流入使人口规模近500万，居民收入低但增速高于省均
5、发展规划：以工业立市，构建“1+6+N”、“5+1”的产业发展新格局
6、市场预判：短期大湾区规划利好有限，预计市场整体运行平稳
7、附录-市场调研：到访、去化回落之势尚未改善，本地客占比超8成
7.1市场综述：到访量、去化率皆有回落，湾区规划落地后尚未显著改善
7.2区域市场：蓬江区主打改善性需求，新会、江海区主打刚需、首改
7.3客户结构：本地客户占比约80%，少量港澳客不足10%
7.4典型调研项目（一）：碧桂园中海瓏悦府
7.5典型调研项目（二）：碧桂园滨江天际
五、肇庆：湾区规划利好尚难兑现，人口、产业基础薄弱，市场下行压力大
1、政策环境：仅限贷，不限购、不限价、不限签也不限售，对市场行政干预度低
2、房地产市场：市场规模相对较小，2018年下半年市场供求明显失衡
3、土地市场：2017年地王频出、品脾房企持续增多，2018年量缩价新高
4、经济与人口：产业薄弱、居民收入较省均低30%，人口持续流出后近年有回流迹象
5、发展规划：辐射大西南、拓展“泛珠”经济腹地，但产业、交通皆是短板
6、市场预判：大湾区规划影响甚微，市场下行压力较大，市场规模将持续低位
7、附录-市场调研：未来预期普遍悲观，各区域房价普降5%-10%
7.1市场综述：供求失衡市场下行压力较大，房企不惜降价出货
7.2区域市场：各区域房价全线向下调整跌幅-5%~-10%，鼎湖区跌幅最大
7.3客户结构：成交主力90-120平，低总价、小户型产品更易去化
7.4棚改市场：鼎湖区基本改造完毕，未来重点改造高要区，但整改进度偏慢
7.5营销去化：渠道营销已是市场常态，部分项目实行首付分期低至1成
7.6典型调研项目（一）：肇庆•敏捷城
7.7典型调研项目（二）：海伦堡•西江悦
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